突發！險資抄底國內商業地產

又接手了一個萬達廣場項目股權。

近日，武威萬達廣場置業有限公司原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增全資股東坤華（天津）股權投資合夥企業（下稱坤華基金）。至此，坤華基金共受讓了8家萬達商管旗下公司的控製權。

天眼查顯示，坤華基金的有限合夥人為新華保險，執行事務合夥人為中金資本運營有限公司，持股比例分別為99.9%、0.1%。

全行業來看，至少有17個萬達廣場項目公司新股東背後出現險資身影。業界指出，險資進入萬達廣場項目的情況各異，部分屬於被動的債務置換，而另一部分則是主動尋求市場底部的投資機會。

拿下8個萬達廣場

2024年12月30日，武威萬達廣場置業有限公司股東變更：原全資股東萬達商管退出，坤華基金成為全資股東。

這已是坤華基金當月從萬達商管手中接過的第四個萬達廣場公司股權。此前於2024年12月26日、12月19日、12月17日，坤華基金分別成為銀川金鳳區萬達廣場置業有限公司、晉江萬達廣場有限公司、赤峰萬達廣場有限公司的100%股東。

坤華基金於2024年年初成立，是一隻規模達到百億的險資係不動產私募股權基金，其中新華保險出資99.9億元，中金資本出資1000萬元共同組建。據新華保險2024年半年報，截至2024年6月30日，坤華基金實收投資款為43.78億元。

新華保險在公告中宣布設立該不動產基金時指出，其作為有限合夥人加入，旨在利用專業機構的投資優勢，借助專業的投資管理團隊，進一步拓寬投資渠道，發掘更多投資機會。

完成上述係列投資後，坤華基金共有8項投資，且全部聚焦於萬達資產。在2024年12月受讓上述晉江、赤峰、銀川和武威的4個萬達廣場項目股權之前，這隻基金於10月份受讓成都萬達商業廣場投資公司股權，9月接盤南京萬達茂投資公司股權，7月入股煙台芝罘萬達廣場公司，4月對北京萬達廣場實業公司控股99.99%。

新華保險的非標投資占比曾較高，規模曾多年保持在2000多億元，並投資過萬達集團集合資金信托計劃。根據年報數據顯示，該公司的非標投資規模自2023年起顯著縮減，至2024年6月末已降至1200多億元。

險資至少已投17個

萬達廣場是全國知名的商業廣場品牌，為全業態多功能綜合體，集社交、娛樂、美食、零售功能於一體。據萬達商管官網介紹，萬達商管成立於2002年9月，是萬達集團旗下商業物業投資及運營的唯一業務平台，截至2022年該公司擁有及運營管理472個萬達廣場。另據萬達集團官網，截至2023年末，已開業萬達廣場498座。

自2023年以來，已有至少17個萬達廣場項目股權變動，背後出現了險資的身影，例如新華保險、陽光保險、大家保險和橫琴人壽等。

除新華保險接手的上述8個外，還包括：東莞厚街、太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥等6個萬達廣場項目股權歸於陽光人壽、太保資本和中銀三星人壽出資的私募基金名下；大家保險受讓了上海鬆江萬達廣場、江門台山萬達廣場等項目，大家保險和橫琴人壽投資了上海周浦萬達廣場項目，均通過不動產私募基金投資。

據險資人士介紹，這類不動產私募股權基金，其持有期的區間收益主要來自於底層資產出租、運營等的收益，具體收益與項目區位、運營情況以及交易結構設計等相關。

從險資投資的上述萬達廣場項目看，分布地既有一二線城市，也有三四線城市。而據2023年12月的媒體報道，萬達商管方麵彼時透露，擬出售旗下位於一二線城市的萬達廣場以換取流動資金，並表示正在和險資機構洽談。

既有抄底也有債務置換

有數位業界人士向記者表示，盡管多家險資投向萬達廣場，但各家險企的情況和初衷並不相同。一些大型保險公司與地產企業共同開發的地產項目，或者大中型保險公司此前配置的非標資產較多，新近接手的不動產項目有化債的背景。

債務置換類項目相較於主動投資類項目，在本質上存在顯著差異，其預期回報亦會有明顯的不同。

據券商中國記者此前統計，自2023年以來，已有十多家險企通過股權直投、不動產基金等方式，投向數十個不動產項目，預計投資金額超過數百億元。

一位市場化私募股權基金的專業人士向券商中國記者指出，險資一直以來都在尋找能夠提供穩定現金流回報的資產，當前地產類資產價格較低，正是加大投資力度的良好時機。

保險投資人士表示，險資可以發揮穿越周期的優勢，在經濟下行壓力下投向不動產，一方麵支持不動產市場融資需求，另一方麵通過“抄底”投資，既享受持有期收益，又能待市場回暖後實現資產增值。

特別是在當前“資產荒”環境下，優質不動產項目配置價值逐漸體現。2024年明顯感受到有更多險資在尋找不動產項目投資機會。

（轉自：不良資產行業觀研）